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商业地产销售方式、策略及具体操作流程
发布时间:2017-07-17 点击浏览:次

商业地产销售方式、策略及具体操作流程

【01】自购自营

在这种模式中,购房者即是业主又是商户,同时拥有此店铺产权,并利用手中资源在本商铺进行经营活动,开发商负责提供相应物业管理,并收取一定物业费用。

优点:开发商可迅速回笼资金,并勿需设立营运部门进行后期管理工作,节省大量人力支出;

缺点:非常不利于销售及招商工作的开展,难度最大,另外,由于产权出售及自购自营,商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻,极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面,不利于整体业主的利益。


【02】纯租赁

商业地产的传统方式,在这种模式中,开发商为大业主,商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权,产权仍为开发商所有,开发商不但要收取商铺之租金,同时亦要收取物业费用,并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。

优点:开发商可收取长期经济收益,开发商与商户真正实现双赢的关系,共同经营该商业项目,双方共同对此项目负责。同时,由于不出售产权,开发商对商业项目有足够的把握能力,便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。

缺点:回收资金的速度最慢,并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理,有一定的人力支出,比较耗费精力。

注意:此方法可采用统一收银方式,租金在货款中扣除,在降低工作难度的同时,也提升了项目的整体商业形象。

【03】返租

在其商铺的销售中,采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式:为提高市场接纳力,将商场产权划整为零,划分为小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权,并每对购房者有一定比率的年回报(高于银行贷款利率才有吸引力)。

优点:所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权,实现了三权分离。在统一经营的背景下,最大程度实现商业物业的整体经营价值,同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看,通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金,大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理想,进一步增强了中小投资者的信心,促进了商铺的销售。

缺点:在这种高风险高利润模式的运作当中,涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节,对开发商的综合运营能力要求极高。而且,回笼资金(即产权分散销售)与商业经营(即统一规划经营)两者总是一对深刻的矛盾,而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。试想,一个销售不畅,入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心,经营不善冷冷清清,返租回报承诺无法兑现、投资者云集***的大型购物广场,即使当年开发商销售良好,早已赚得盆满钵满,其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。


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