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商业地产销售运营5大方式与优劣势分析
发布时间:2017-07-17 点击浏览:次

目前商业地产销售运营中大体上有自购自营、纯租赁、返租、带租约销售、回购五种方式,下面逐一展开分析。

一、自购自营

在这种模式中,购房者即是业主又是商户,同时拥有此店铺产权,并利用手中资源在本商铺进行经营活动,开发商负责提供相应物业管理,并收取一定物业费用。 

优点:开发商可迅速回笼资金,并勿需设立营运部门进行后期管理工作,节省大量人力支出;

缺点:非常不利于销售及招商工作的开展,难度最大,另外,由于产权出售及自购自营,商场对业态的规划及业种的选择不易贯彻,极有可能造成食品店与服装店并排经营的尴尬局面,不利于整体业主的利益。

注意:此类方法适合于整体商业街或楼盘底商的销售,不适用主题商场及购物中心。

二、纯租赁

商业地产的传统方式,在这种模式中,开发商为大业主,商户用支付货币的形式拥有商铺的使用权,产权仍为开发商所有,开发商不但要收取商铺之租金,同时亦要收取物业费用,并提供相应物业服务、推广服务及运营服务。

优点:开发商可收取长期经济收益,开发商与商户真正实现双赢的关系,共同经营该商业项目,双方共同对此项目负责。同时,由于不出售产权,开发商对商业项目有足够的把握能力,便于按照商业规划思路对项目进行运营管理。

缺点:回收资金的速度最慢,并需要组建营运部、客服部、货管部等商业部门对项目进行管理,有一定的人力支出,比较耗费精力。

注意:此方法可采用统一收银方式,租金在货款中扣除,在降低工作难度的同时,也提升了项目的整体商业形象。

三、返租

在其商铺的销售中,采取了所有权、经营权、使用权三权分离的模式:为提高市场接纳力,将商场产权划整为零,划分为小产权进行销售回收大量资金。然后通过回报租金的方法从购房者手中取回商业铺面的经营权,并每对购房者有一定比率的年回报(高于银行贷款利率才有吸引力)。

优点:所有权属于投资者、经营权由专业商业管理公司掌控、入场经营商家拥有物业使用权,实现了三权分离。在统一经营的背景下,最大程度实现商业物业的整体经营价值,同时使建筑单体获得最大的价值与租金增长空间。这是一种高收益高风险的运作模式,适用于大型封闭式商场。从该项目开盘以来的运作来看,通过拆零产权、销售旺铺回收了巨额资金,大大缓解了困扰开发商已久的资金紧张问题。经营商进场以后经营状况也比较理想,进一步增强了中小投资者的信心,促进了商铺的销售。

缺点:在这种高风险高利润模式的运作当中,涉及大型商业项目的规划、设计、招商、销售、工程等所有环节,对开发商的综合运营能力要求极高。而且,回笼资金(即产权分散销售)与商业经营(即统一规划经营)两者总是一对深刻的矛盾,而且商业物业的经营对开发商名誉、品牌的影响也将有很强的广泛性和延续性。试想,一个销售不畅,入住率低的住宅小区是很容易被市民遗忘的。而对于一个位于市中心,经营不善冷冷清清,返租回报承诺无法兑现、投资者云集***的大型购物广场,即使当年开发商销售良好,早已赚得盆满钵满,其长期的负面社会影响也会使开发商的品牌形象大打折扣。

四、带租约销售

商铺采取带租约销售模式,向投资人承诺前N年每年X%的租金回报。而且,这一模式是由开发商先和租赁方签署租赁协议,然后再进行销售,从而减少商铺销售以后的不确定因素,降低投资人风险。

优点:统一招租可以避免零散出租造成的互相压价,也可以控制租赁的节奏,另外,由于经济合同为三方合同,即商户是与业主签署,开发商只起到中介作用,这样做可有效地转移矛盾,节省解决客诉等烦恼。

缺点:同上所述,此方法对开发商的整体商业要求非常高,如果因为商业经营不善冷冷清清,返租回报承诺无法兑现、投资者云集***的现象出现,那么对于本开发商在本区域内的另外投资项目将造成严重影响。

五、回购(地产类信托)

最新的销售方式,同样采取统一经营管理,以出售方式销售商铺的北京某科贸电子城,推出了"地产类信托"产品。即是把6层1万平方米的卖场分割成每5平方米为一个单位进行销售,单位售价7万元,并且在四年合同到期后必须由开发商回购。

对于这一创新的销售手段,该项目总经理表示,目前运行还算比较顺利,现在的工作重点是改变投资者传统的投资观念,扩大该类产品的认知程度。对于是否会与银行进行合作,加入银行的理财计划,通过金融机构的介入为类信托产品增信,其透露,目前与银行的合作还处在初级讨论阶段,预计需要投入大量的细节设计工作。

优点:比较快速回笼资金,利于管理,并能采用借海跑船的方式,利用投资者的资金将项目炒热,将地段升值;

缺点:无形中增加了开发商的压力,需要开发商准备二次招商及销售,但彼时开发商的销售难度就会大减,因本身已较第一次销售时成熟许多。

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